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实施路径进一步明确 城中村改造加速推进

发布日期:2024-06-04 10:03    点击次数:123

  来源:中国经营报

  本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

  超大特大城市城中村改造正式起步。

  日前,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)发布消息称,超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,目前分三类推进实施,主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。

  除进一步明确实施路径外,住建部此次消息还指出,超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署后,各地正按照部署,扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作,住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。

  多位分析人士向《中国经营报》记者表示,随着城镇化进程放缓,城市发展正由过去“增量为主”转向“存增并重”,在此背景下启动超大特大城市城中村改造,不仅能有效改善居民居住条件,释放城中村空间运营的经济价值,推动产业转型升级,还能促进住房需求释放,扩大有效投资,助推经济稳定增长。同时从三类实施路径来看,此次城中村改造不再是大拆大建模式,实施推进过程中将更注重公益属性以及存量资产效益。

  明确实施路径

  今年4月份中央政治局会议明确提出以来,超大特大城市城中村改造正加速推进。

  今年7月下旬,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,提出要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造;超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议则于7月底召开,对城中村改造提出具体要求。

  此后两个多月时间,超大特大城市城中村改造三类实施路径进一步明确,除实施拆除新建外,还包括开展经常性整治提升以及实施拆整结合两类模式。

  多位分析人士认为,此次明确三类实施路径,意味着此次城中村改造将不再是大规模拆除重建,而是多途径提升存量资产效益,推进方式更为稳妥。

  “分三类实施、一村一策是新一轮城中村改造的新模式,意味着次轮城中村改造不再是大拆大建的单一模式。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次提出符合条件的城中村改造实施拆除新建,其中符合的条件应主要涉及资金可平衡、改造意愿强烈(群众改造的意愿强烈且安全消防隐患比较大)、产权基础清晰等。

  “不具备这些条件的,就要在守住安全底线前提下,常态化推进整治提升,或进行局部拆迁,为公共服务补短板提供空间。”李宇嘉认为,当前大部分城中村短期内不具备拆除重建的条件,将会通过另外两类模式推进,在守住安全底线的前提下提升居住环境,尽量保留低成本、区位优、产城融合、职住平衡的优势。

  “与此前棚户区改造大规模拆除重建不同,此次城中村改造提出了三种推进模式。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为,此次城中村改造三类推进模式是对旧有模式的更新和补充,相较此前更加人性化和多样化。

  此外,住建部此次还指出,超大特大城市推进城中村改造,将坚持先谋后动,先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作,确保不动则已,动则必快、动则必成。

  “先谋后动,不动则已,动则必成,这是新时期城中村改造的关键策略。”李宇嘉认为,将一系列前期工作做到位,推进城中村改造的阻力和不确定性就会相应减少,推进周期随之缩短,成本自然也就会降低。

  注重资金平衡

  除明确实施路径外,此次住建部还提出,超大特大城市城中村改造要坚持多渠道筹措改造资金,既可以由城市政府筹措资金,也可以引入社会资金,银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持;城市政府对城中村改造负主体责任,统筹市域内改造资金安排,做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡;对于整治提升类的城中村改造项目,将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

  多位分析人士认为,从资金筹措渠道来看,此次城中村改造需要统筹各方,资金平衡是其中关键环节。

  “此轮城中村改造,资金平衡是关键,需要统筹各方,要在规划、用地、法律方面做政策和制度创新。”李宇嘉认为,此轮城中村改造需要动员各方力量,特别是要激发村民“我要改”而不是“要我改”的动力。

  “就参与主体来看,本次城中村改造注重充分调动政府、市场、社会力量、银行机构等多重力量,形成合力。”陈霄认为,超大特大城市发展从增量扩张转向存量改造,这是城市发展的重要过程,意味着城市更新再上新台阶。

  “城中村是碎片化城市规划的结果,如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造,就能够实现土地价值最大化,还能够以肥补瘦,以丰补欠,实现资金平衡。”李宇嘉认为,此轮城中村改造公共属性特征明显,因此改造的资金投入非常大,且面临较严重的期限错配,此次明确城市政府对城中村改造负主体责任,主要就是希望政府能够在区域统筹、成片改造方面攻坚克难,进行系统部署和实施落地。

  此外,城中村改造还将与保障性住房建设相结合,各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模,原则上应当按一定比例建设保障性住房。

  “与保障性住房相结合是此轮城中村改造的一个亮点。”李宇嘉认为,与保障性住房相结合主要涉及三个方面,一是改造出来的地块要留足保障性住房建设的空间;二是村民安置房满足村民多于出租屋经营模式的惯性需求,多安置一些空闲的中小户型住房,统租发展保障性租赁住房;三是留存下来的城中村存量住房,经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。

  陈霄则认为,与保障性住房建设相结合,按一定比例建设保障性住房,有利于实现规模化的统一改造统一租赁,对解决外来人口、新市民等群体居住问题创造了条件,助力解决超大特大城市“住房难”问题。

  提升存量资产效益

  除居住类城中村外,部分城中村还聚集了一些产业,此类城中村在改造中则将做好产业搬迁和转型升级。

  住建部此次指出,在摸清城中村产业状况的基础上,城市政府将安排好产业转移承接园区,发挥龙头企业示范带动作用,先行有序疏解集聚产业。相应的城中村改造后,将根据城市产业发展规划,合理安排产业布局,引入优质产业项目,促进产业转型升级,并提供一定规模比例的低成本创业空间,保障小微企业和个体户创业需求。

  多位分析人士认为,通过城中村改造助推产业转型升级,能够有效推动超大特大城市加快转变发展方式,提升存量资产效益,实现城市高质量发展。

  “城中村改造不仅是城中村本身的发展契机,也是城市政府如何把低效用地转为高效用地,获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。”李宇嘉认为,城中村产业是吸纳就业的海绵垫和缓冲器,以其灵活性、可变性、低成本等特征,城中村产业能够有效解决外来人口和年轻人的就业问题,因此除一些有安全隐患以及需要淘汰的落后产业外,其他城中村产业应该以保留和就地升级为主。

  “为提高土地利用效率,此次城中村改造将提高利用存量用地容积率、为城中村产业升级提供更多用地资源。”贝壳研究院方面认为,由于缺乏专业机构统一管理运营,城中村内存在大量闲置低效空间,待开发经济潜力巨大,因此推动城中村改造,有利于开展规模化租赁及增值服务等,释放城中村空间运营的经济价值。

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责任编辑:李桐



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